減価償却について考える

確定申告,簿記 不動産投資

こんにちは、サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
今日は不動産投資と切っても切れない減価償却について説明していきます。

減価償却とは

悩むサラリーマン

減価償却とはなにでしょうか?
企業の管理職でもちゃんと理解していないことがあります。
不動産投資とって減価償却費は最大の味方です。
そのことについて理解しておくことは必須です。

仮に土地3000万円、建物3000万円で物件を購入して家賃が年間600万円だったとします。
購入費用についてどのタイミングで経費に計上するべきだと思いますか?
もし、減価償却という考え方が無ければ建物代金の3000万円が使用できなくなったときに全額経費計上することになります。
すると、最終年までは大幅な黒字、最終年が大幅な赤字となってしまいます。
これを補正するのが減価償却の考え方です。

減価償却費のある場合、ない場合

では、減価償却費のある場合とない場合で比較してみましょう。
条件は土地3000万円、建物3000万円で物件を現金購入するとします。
年間家賃は600万円、年間経費150万円、10年で使えなくなると仮定。
税率は30%とします。

項目/
年数
1年目2年目3年目4年目・・・10年目
収入600万円600万円600万円600万円600万円
経費-150万円-150万円-150万円-150万円-3150万円
利益450万円450万円450万円450万円-2700万円
納税-135万円135万円135万円135万円
CF315万円315万円315万円315万円
累計CF315万円630万円945万円1260万円2835万円

(CF:キャッシュフロー)

このように10年目は大赤字となってしまいます。
では、減価償却費があった場合はどうでしょう。

項目/
年数
1年目2年目3年目4年目・・・10年目
収入600万円600万円600万円600万円600万円
経費-150万円-150万円-150万円-150万円-150万円
減価償却費-300万円-300万円-300万円-300万円-300万円
利益150万円150万円150万円150万円150万円
納税-50万円-50万円-50万円-50万円-50万円
CF400万円400万円400万円400万円100万円
累計CF400万円800万円1200万円1600万円4000万円

10年目の累積CFを比較してみてください。
減価償却費のある場合とない場合で1165万円もの差が出てきます。

大家さんが大家であり続けるためには物件を買い換えるための資金が必要になります。
そのための費用に課税されてしまうと事業が継続できなくなります。
買い替え促進のために減価償却費を経費として計上できるようになっています。

減価償却期間

では、減価償却費を計上できる年数をどのようにして計算するのでしょうか。
計算のベースとなる年数は法定耐用年数で決まります。
法定耐用年数は以下の計算式で決められます。

構造法定対応年数(新築)法定対応年数(中古)
SRC、RC47年(法定耐用年数-経過年数)+経過年数✕20%
※ 小数点以下切り捨て
※法定耐用年数オーバーは法定耐用年数✕20%
(最低でも4年)
重量鉄骨
軽量鉄骨
34年
27年、19年
木造22年
付帯設備設備によってことなる。
(6~15年が目安)

土地は減らない資産のため減価償却費には含まれません。
主に建物代が減価償却費として認められます。
先程の物件の場合、建物代が3000万円で法定耐用年数が10年とすると、

3000万÷10年=300万

つまり、毎年300万円が減価償却費となります。
不動産投資家であれば法定対応年数はしっかり覚えておきましょう。

減価償却費のコントロール

減価償却費は不動産投資家最大の味方です。
では、この減価償却費をどのようにコントロールすれば利益を大きくできるか考えます。

例えば1億円の物件を購入したとします。
この物件の法定耐用年数が20年とします。

減価償却費

同じ1億円の物件でも、
350万-150万円=200万円
建物価格が3000万円の場合と比較して7000万円だと毎年200万円多く減価償却費を計上することができるのです。

では、どうやって建物価格を大きくするのか?
例えば、購入時の領収書に「内、3000万円は土地代」というふうに明記してもらう。
重要なのは税務署を納得させるエビデンスなんです。
一般的には土地:建物が3:7までは大丈夫とか言われますが保証されるものではありません。
いくらエビデンスを残したと言っても、やりすぎると税務署に突っ込まれる可能性があります。
ほどほどにしておきましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
とっつきにくいところもありますが減価償却費はそんなに難しいものではありません。
私は個人で計算して申告をしています。
不動産投資を行う時は減価償却費が私達の最大の味方であることを覚えておきましょう。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。