不動産投資のROIについて

不動産投資,サラリーマン,副業,初心者,ファイナンシャルプランナー,リフォーム
不動産投資

こんにちは、サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
今日は不動産投資で重要なROIについて説明していきます。
私はROIという言葉を知ってから不動産投資だけではなく会社の仕事や自己投資でも考えるようになりました。
これは結構重要だと考えています。

ROIとは?

ROIとはReturn On Investmentの略です。
自己資金に対する1年あたりの回収率を表します。
借入の多い不動産投資では重要な項目となります。

これは株式投資のROEやROAに通じるものがあります。

  • ROE=利益÷自己資本✕100 (ROIに近い)
  • ROA=利益÷資産✕100   (表面利回りに近い)

表面利回りとROI

住宅ローン

いくら表面利回りが良くてもROIが悪ければいつまでたっても自己資金が回収できません。
自己資金の回収に時間がかかると次の物件への投資がどうしても遅くなります。
ROIを高めていくと投資のサイクルが早くなるので収支シュミレーションをしっかりやりましょう。

例えば、
表面利回り10% → 実質利回り8% → ROI10%
と、いうような基準を決めてスクリーニングをすると良いでしょう。

ROIを高める

ROIを高めるためにはキャッシュフロー、つまり手残りを多くしていく必要があります。
キャッシュフローは家賃から次のものを引いていく必要があります。

  • 管理費・修繕積立金
  • 委託管理費
  • 組合費や自治会費など
  • 固定資産税・都市計画税
  • 税金:所得税や住民税(法人税・住民税)
  • 借入金の返済
  • 減価償却費(支払いは無いが不動産投資にとって非常に重要)

家賃からこれらの諸経費を引いて最終的に手元に残るお金をキャッシュフローと言います。
ROIのイメージは次のようなイメージとなります。

ROI

つまり、いくら表面利回りが良くてもキャッシュフローが悪ければ自己資金の回収どころか持ち出しになってしまうんです。
これを避けるために、できるだけ長期で借り入れるやできるだけ減価償却費を高めるなどの工夫が必要になってきます。

実際のキャッシュフローの計算方法

では、実際にどうやって計算するのか?
キャッシュフローの計算は下表のようになります。

項目計算例備考
総家賃収入100万円
- 管理費・修繕積立金-15万円
- 委託管理費-5万円
- その他諸経費-1万円
- 固定資産税・都市計画税-10万円
実家賃収入=69万円
- 返済利子-2万円利子は経費になる。
- 減価償却費-30万円法定耐用年数による。税引き後に戻す。
- 所得税・住民税-5万円法人であれば法人税。
税引前利益=32万円
+ 減価償却費+30万円実際には現品出費が伴わない。
- 返済元本-40万円資産として残る部分になるため経費にはならない。
キャッシュフロー
22万円

このように計算することができます。
これを購入時の自己資金で割るとROIを計算することができます。

ROIは10%以上、20%を目標にすると良いでしょう。
つまり、5年で自己資金の回収を終わらすことを目標にします。

よく、新築ワンルームマンション販売の営業トークで使われるのが、
「家賃8万円-ローン返済7万円=キャッシュフロー1万円となるんですよ。」
これは、全くのウソです。
正しくは下記の計算例となります。

家賃収入8万円
ローン金利-1万円
税引前利益=7万円
税金(30%)-2.1万円
税引き後利益=4.9万円
ローン返済(元本)-6万円
キャッシュフロー=-1.1万円

ワンルームマンション投資の全てが悪いわけではありません。
購入する前に営業マンの言うことを鵜呑みにするのではなく自身でしっかり計算しましょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
ROIは不動産投資だけでなく普段の生活でも使える考え方です。
不動産投資は経営であり自分の責任が問われます。
だから自分でしっかりと計算して物件を評価することを心がけましょう。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。