不動産投資の用語

住宅ローン 不動産投資

こんにちは、サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
今日は不動産投資で使われる用語について初心者にも分かりやすく解説していきます。

収益にまつわるもの

不動産投資・賃貸経営をするんですから収益は一番気になりますよね。
その言葉と意味について説明していきます。

表面利回り

これは一番基本となるものですね。
表面利回り=毎月の家賃×12ヶ月÷物件価格×100 (%)

例えば600万円で販売されている区分マンションの家賃相場が6万円だった場合、

6万円×12ヶ月÷600万円×100=12%

つまり、表面利回りは12%となるわけです。
これをどう使うかというと自分が物件を購入したい地域の表面利回りと比較します。
地域の物件表面利回りが8~10%だったとします。
そうであれば12%は割安だと判断できるわけです。

地域の表面利回りは常に物件価格と家賃相場をチェックしておいてください。
その相場観があれば表面利回りを見て直ぐに良し悪しを判断できます。

実質利回り

これはもっと実質的な値になります。

表面利回り=(毎月の家賃-経費)×12ヶ月÷物件価格×100 (%)

例えば経費が2万円だった場合、

(6万円-2万円)×12ヶ月÷600万円×100=8%

経費には以下のようなものがあります。

  • 不動産管理会社の管理費
  • マンションの管理費
  • 修繕積立金
  • 火災保険
  • 固定資産税、都市計画税

区分マンションの場合はマンションの管理費や修繕積立金がかかります。
そのため、一棟ものより下がる傾向にあります。
あまりに下がるようであれば経費が高すぎます。
例えば、区分マンションの場合だと管理費・修繕積立金が高すぎるなどです。
一般的なファミリータイプだと管理費・修繕積立金は2~3万円です。
よほど広い物件でない限り、それ以上は高すぎると判断できます。

逆に安すぎる場合も注意してください。
最近はマンションを販売しやすくするため初期の修繕積立金を低く設定しているケースがあります。
年々上がっていくため負担増による滞納などの問題が発生する可能性が高いです。
そのような物件を購入するくらいなら、いっそ自主管理物件のほうがオススメです。

時々、管理費や修繕積立金が異常に高い物件があります。
表面利回りに惑わされないよに注意してください。

ROI

これはリターン・オン・インベストメントの略です。
投資したお金が何年で回収できるかというものを計算します。

ROI=キャッシュ・フロー÷物件購入に使った現金×100 (%)

キャッシュ・フローとは経費や税金を家賃から引いた「手残り」のことです。

例えば、3000万の物件を購入するのに300万の現金を使ったとします。
そして、この物件のキャッシュ・フローは年間30万円だとします。

30万÷300万×100=10%

10%、つまり10年で投資したお金が手元に戻ってくるということなんです。
この3000万円の物件を全て現金で購入したらどうでしょう?

30万÷3000万×100=1%

これだと資金の回収に100年かかってしまいますよね。
現金買いはどうしても次の物件へ進むのが遅くなります。
だからといってバンバンフルローンで購入していくのも危険だと感じます。
上手にお金を借りることが重要なんです。

売買にまつわるもの

不動産屋さんに行っても用語が全く分からなかったら理解できないですよね。
そうならないよう事前にある程度の用語は覚えておきましょう。

マイソク

いわゆる物件情報ですね。
A4 1枚で価格や物件の写真、駅からの時間などの情報が書かれています。
物件情報を収集するとき一番最初に手に入れるものです。

これを見るときに注意するのは、

  • 価格(表面利回りを計算)
  • 土地について(所有権か、借地権か)
  • 瑕疵について(物件の問題点)
  • 土地の形状(囲繞地、旗竿地など)
  • 道から家までのアクセス(私道の使用権など)

購入するのに向いていない物件はこの時点でボツにしましょう。
マイソクに書かれている情報は保証されたものではありません。
このような問題が無いことを事前に確認しておきましょう。

リフォーム ホームプロ

仲介手数料

不動産を取り引きするときは不動産屋さんに仲介してもらいます。
そのときの手数料は次のとおりです。

仲介手数料計算式
200万円以下売却価格×5%+消費税
200万円超 400万円以下売却価格×4%+2万円+消費税
400万円超売却価格×3%+6万円+消費税

上記の手数料が上限として定められています。
しかし、仲介手数料を定めたこの「昭和45年建設省告示第1552号」が、2017(平成29)年12月8日に改正され、2018(平成30)年1月1日より400万円以下の仲介手数料が最大18万円となりました。
ただし、これは空き家対策で調査費込の最大18万円となるので注意してくだしさい。

ネットでは仲介手数料の値引きテクニックなんていうのが見られます。
確かに出来ないことではありません。
でも、仲介手数料は不動産会社にとって一番大きな収入です。
むやみに値引き交渉しないことをオススメします。

元付業者と客付業者

客付業者と客付業者の関係は下図のようになります。

売り主と直接つながっている業者を元付業者。
元付業者とレインズを通して売り主とつながっているのが客付業者となります。

レインズは不動産業者のみが使える不動産閲覧システムです。
元付業者は売り主と専属専任媒介契約を結んだ場合は5日以内、専任媒介契約を結んだ場合には7以内に依頼された物件をレインズに登録する義務があります。

両手取引と片手取引

さて、不動産不動産を購入する場合、買い主Aのほうが良いでしょうかBのほうが良いでしょうか?

答えはAです。

まず、不動産会社は先程の仲介手数料を売り主からもらうことができます。
もし、その不動産会社が直接買い主を見つけることができれば買い主からも仲介手数料を得ることができます。
買い主を客付業者が見つければ買い主の仲介手数料は客付業者のものになります。

元付けの業者のみで売買を成立させれば売り主と買い主の両方からの仲介手数料が手に入る、
これを両手取引と言います。

売り主または買い主のどちらか片方からしか仲介手数料が入らない、
これを片手取引と言います。

両手取引のほうが不動産会社も収入が倍になりますし積極的に動いてくれます。
また、売り主と直接つながっているため交渉もスムーズです。

まとめ

いかがだったでしょうか?
普段使わない不動産投資の用語は非常にたくさんあります。
これからも引き続き記事のアップデードを行っていきますので宜しくお願いします。

私もここからスタートしました。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。