不動産投資がサラリーマンの副業に向いているワケ

不動産投資,サラリーマン,副業,初心者,ファイナンシャルプランナー
不動産投資
びんちゃん
皆さん、こんにちは。 不動産投資でサラリーマン卒業を狙うびんちゃんです。
不動 ひとみ
不動産投資を勉強中の不動ひとみです。
びんちゃん
ひとみさん、どんな副業がサラリーマンに向いてると思います?
不動 ひとみ
そうねぇ?
仕事が終わってからのコンビニバイトとか?
びんちゃん
いやいや、それは大変な割に収入になりませんよ。
実はサラリーマンには不動産投資が向いているんです。
不動 ひとみ
え~~~っ?
本当にですか?
不動産投資なんてお金持ちじゃないとできないんじゃないですか?
びんちゃん
そんなことないんですよ。
では、どうして不動産投資がサラリーマンに向いているか解説していきます。

サラリーマンは融資において有利

「属性」という言葉を聞いたことがありますでしょうか?

商談

属性とは融資を受ける人の職業や勤務年数、年収、残債などによって決まるレベルのことです。
属性が高ければ高額の融資を受けられたり金利が優遇されます。
逆に属性が低ければ金利が高かったり返済年数が短くなったりします。
場合によっては融資してもらえません。

物件

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2019年11月3日

特に正社員のサラリーマンは有利

やはり、融資を受けるときには正社員というのは非常に有利です。
正社員で勤続年数が長ければ銀行から属性が高いと評価されます。
今まで築き上げた仕事を放り出して借金から逃げると考えにくいんですね。

さらにに有利なのは士業の方ですね。
特に医師や弁護士です。
こういう方は割と簡単に高額融資を受けて不動産投資を始められています。

不動 ひとみ
安定した収入のある正社員のサラリーマンは意外に融資が有利なんですね。

持ち家だと有利

持ち家をローンで購入していると借入が多いので不利になるんじゃないかって思いますよね。
でも、自宅を持ってローンをちゃんと返済していればプラスに働きます。

少し古い考えにも思えますが持ち家がある「しっかりした人」と評価されます。
当たり前ですが、くれぐれも支払いの遅延が無いようにしましょう。

クレジットカードもそうですが支払いの遅延があると記録が残りマイナスに働きます。
自分の信用情報が気になる方は調べることができます。
気になる人は調べてみてください。

信用情報が確認できるところ株式会社日本信用情報機構
不動 ひとみ
私はローンの支払いとか遅れたことが無いので大丈夫です!!

住宅以外のローンは不利

住宅ローン以外は不利になります。
例えば自動車ローンなど。
特にカードローンは不利になるので使わないことをオススメします。
すでに借りてしまっている方は融資を申し入れる前に完済しておきましょう。

さらにクレジットカードのキャッシング枠があります。
例えばキャッシング枠が80万円あれば、すでに80万借り入れていると見られます。
カード会社に電話すれば0円にすることができますのでやっておきましょう。

これは住宅ローンの借り換えをする場合でも同じことが言えます。
長期金利は低金利が続いているので借り換えを検討されている方もいるでしょう。
2017年に住宅ローンの借換えをしました。
実はその前年に住宅ローンの審査に落ちてしまいました。
残念ながら銀行は落ちた理由を教えてくれません。
上記の対策を行ったところ別の銀行ですが審査に通りました。
ちなみに、借り換えによって1万円/月の固定費削減に成功しました。

私の場合は兼業大家になってからの借り換えだったので審査に時間がかかりました。
もし、借り換えを検討されているなら事業を始める前に済ませておきましょう。

不動 ひとみ
そうそう、携帯電話のローンも含まれるそうですよ。
見落としちゃいますよねぇ。

個人事業主でも諦めないで

個人事業主でも諦めないでください。
可能性は十分にあります。

一番大事なことは利益を上げていることです。
自分で稼いでいる方の場合はどうしても経費を多くして所得を減らし税金を少なくしたいと考えるでしょう。
それだと、銀行は評価してくれません。
銀行はどれだけ稼いでどれだけ納税しているかを見ています。
節税は程々にすることをオススメします。

また、3年間黒字で右肩上がりが理想です。
この辺りも意識しておきましょう。

こんな例もあります。
夜のお店で働いている女性はいくら収入が多くても属性が低いと見られます。
でも、収入が多いので貯金で会社を立ち上げて物件を購入されました。
そこから3年間右肩上がりの経営を行えば属性の高い立派な社長と見られるようになるんです。
つまり、銀行に何をみられているのか考えなくてはなりません。

これを意識することが重要です。

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2019年11月23日

なにも無ければメンテナンスフリー

所有物件に何事も無ければ本当に何もありません。
これがサラリーマンにオススメできるふたつめのポイントです。

管理会社に任せる

やはり多くのサラリーマンは日中に仕事をしているでしょう。
そんなときに入居者さんから「給湯器が壊れた。」とか「カギを無くした。」とか言われても直ぐに対応できませんよね。

管理会社に依頼しておけば多くのことは対応してくれます。
例えば、

  • 家賃の集金
  • 更新手続き
  • 家賃保証の更新
  • トラブル対応
  • 簡単な修理

よほど大きなことが無い限り管理会社さんが対応してくれます。

緊急の修理などは管理会社によって違いますが契約で2~3万円の修理であれば大家の承諾なしにサッと修理を済ませてくれます。
管理会社の相場は家賃の3~5%です。
それ以上だと高いと思って間違いないでしょう。
人によっては自主管理を行っている方もいます。
やはり収入の少ないうちは管理費を払うのももったいないですからね。
時間に余裕のある方はトライするのもありだと思います。

不動 ひとみ
これならズボラな私でもできそうですね!!

クラウドで確定申告が簡単にできる

今はフィンテックが飛躍的に伸びて非常に便利になりました。
一昔前なら税理士に依頼して確定申告するというような手順になりました。
費用もそれなりに高額です。
でも、ちょっと知識があるだけで簡単に確定申告ができるようになりました。

特に大きな収入が無いときは厳しいですよね。
私の場合はマネーフォワードMEを使っています。

普段、不動産投資に利用している銀行口座やクレジットカードを登録しておけばデータが全て登録されます。
これを仕分けしていくだけです。
また、一度決まった仕分けができれば自動的に仕分けてくれます。
更に不動産投資では非常に便利な物件の減価償却費の計算も自動でやってくれます。
私の場合はボリュームが少ないので年末にまとめてやってます。

ちゃんと入力できれば確定申告する用紙そのままで印刷することができます。
これは非常に便利ですね。

これが年間1万円程度で使うことができます。

不動 ひとみ
うわ~っ、知らなかった!!
今はこんなに便利なものがあるんですね!!

会計の知識が付く

不動産投資と言っていますが本当は賃貸経営です。
経営するにあたってやはりBS・PLを読めるようになる必要があります。

  • BS・・・貸借対照表(バランスシート)
  • PL・・・損益計算書

これを読めるようになっておくことが後々の事業拡大に繋がります。
また、会社で管理職などに上がったとき必須の知識となります。
あとはキャッシュフロー計算書を理解しておけば十分でしょう。

デメリット

やはり、なんでもそうですがデメリットがあります。

借金を背負うことになる

不動産投資を全て現金でやってしまえば何も問題はありません。
しかし、全て現金で進めると自己資本回収率が低くなってしまいます。
自己資本回収率とは投資したお金がどれだけの期間で手元に戻ってくるかというものです。
2000万円の物件を現金で購入した場合、キャッシュフローが100万円なら回収するのに10年かかってしまいます。
これだと、どうしても次の物件を購入するのに時間がかかってしまいます。
それを避けるのに融資は避けて通れません。
でも、やはり借金は借金です。
最初からあまりに高額な借入を行うと心的負担も大きくなるでしょう。
また、何があっても返すのが基本です。
この辺りの心的負担と借入額のバランスを考える必要があります。
怖くない金額から融資を受けることをオススメします。

余談ですが返済が滞りそうなときは銀行に相談しましょう。
銀行が一番怖いのは貸し倒れです。
ちゃんと正直に相談すればリスケジュールの相談にも乗ってくれます。
だから、決して返済のためにカードローンや消費者金融に手を出さないでください。

不動産は流動的ではない

不動産は不動産会社を通して買い手を探します。
だから売却するのにそれなりの時間がかかかります。
自宅を購入した経験のある方でしたよく分かると思います。
株やFXのように直ぐに現金化できないのがデメリットです。

大きなトラブル

地震や台風などの自然災害、火災などのリスクは必ずあります。
これらはある程度を保険で賄うことができます。
保険に入っておくことでこれらのリスクを回避することができます。

やはり、災害時に、
「自分の物件が壊れていたらどうしよう?」
「修理にどれだけかかるのだろう?」
と不安に過ごすのは辛いですよね。

不動 ひとみ
リスクって危ないものじゃなくて、なにがリスクか知っていればちゃんと避けることができるものなんですね。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
内容をまとめると、

  • 正社員のサラリーマンは属性が高い
  • 借り入れをする前にできるだけ借金をへらしておく
  • 銀行に何を見られているか考える
  • 物件管理は管理会社さんに任せる
  • クラウドを使えば自分でも簡単に確定申告ができる
  • 返済のためにカードローンや消費者金融に手を出さない

意外に自分でもできそうと思ったのではないのでしょうか?
そうなんです。ちゃんとポイントさえ押さえれば不動産投資は難しいものでは無いのです。

ただ、これだけの情報量や知識だけでは危険です。
しっかりと学ぶこともリスク回避のひとつです。

私もファイナンシャルアカデミーの無料体験学習会に参加して本コースを受講しました。
不動産投資を考えるきっかけに非常に良い体験学習会です。
是非、参加してみてください。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。