なぜ、不動産投資を区分マンションから始めるのか?

物件 不動産投資
びんちゃん
皆さん、こんにちは。 不動産投資でサラリーマン卒業を狙うびんちゃんです。
不動 ひとみ
不動産投資を勉強中のアシスタントの不動ひとみです。
びんちゃん
ひとみさん、不動産投資といっても一棟物から区分マンション、戸建て、店舗やオフィスなど色々あります。
サラリーマンなら何から始めれば良いと思いますか?
不動 ひとみ
ん~~~
何から始めたらいいのかさっぱり分かりません。
びんちゃん
実はサラリーマンなら中古の区分マンションをオススメします。
では、どうしてなのかを今日は解説していきます。

まずはイメージしてみてください

悩む女性

不動産投資は早く進めようと思うと借入が必要です。
あなたはいくらお金を借りると怖いと感じますか?

50万円でしょうか?
500万円でしょうか?
5000万円でしょうか?

これは人によって違ってくると思います。
でも、多くの方は「5000万円もお金を借りるのは怖い。」と思ったのではないでしょうか?

そう、その怖いと思う感覚が大事なんです。

50万円なら直ぐに返せるまたは手元にあるって方が多いでしょう。
500万円なら手元にはないけど、もし何かあっても頑張って働けば返すことができるでしょう。
5000万円を返す自信はありますか?

つまり、それぐらいの金額から始めることが重要なんです。
不動産投資は動くお金が大きいです。
だから、一度失敗すると立ち直るのに時間がかかります。
家族がいればなおさらでしょう。

失敗しないためにも怖くない金額から始めることをオススメします。
お金を借りてちゃんと返せる成功体験を経験すれば自信が付き借りるお金のを少しづつ増やせます。

不動 ひとみ
私もいきなり沢山のお金を借りるのは怖いと感じます。
なんとかなりそうな金額なら安心して借りれますね。

だから、中古の区分マンションなんです

物件

誰もが憧れる一棟物。私も残念ながら持っていません。
今、所有している区分マンションは入居付けに半年ほどかかりました。
正直、辛かったです。
でも、これが一棟もので入居率が低かったらどうでしょう?

辛かったどころの話では済まなかったと思っています。

区分マンションのローン返済なら最悪生活を切り詰めれば返せます。
一棟物だとそうはいきません。

失敗するとかぼちゃのオーナーと同じことになるのです。

日本はノンリコースローンが主流、つまり借りたら返さなくてはなりません。
購入した不動産を手放せば借金がチャラになるというわけでは無いのです。
一棟物は安くても3000万円以上します。
でも、中古の区分マンションならうまく探せば300万円なんてものもあります。
だから、比較的安価に購入できる区分マンションからスタートすることをオススメます。

不動産投資がサラリーマンの副業に向いているワケ

2019年11月7日

ワンルームorファミリータイプ

中古の区分マンションといって大きく分けてワンルームとファミリータイプがあります。
私はファミリータイプをオススメします。

ワンルームは投資用物件のみ

ワンルームは基本的に投資用物件のみです。なぜなら、

  • マイホームとしてワンルームマンションを購入する人がいない
  • 住宅ローンは40平米以上の広さが無いと融資を受けられない
  • 住宅ローン減税を受けられるのは50平米以上から

以前、タワーマンションのモデルルームに行ったことがあります。
そのとき、お一人様用の部屋があったのですが50平米以上の設定になっていました。
ひとりには広すぎるように思えますがこのような条件があるからなんです。

つまり、世間に出回っているワンルームは投資用しかないということなんですね。
投資用しかないということで取引する相手は同じ不動産投資家となります。

すると、必然的に高い相場が形成されます。
投資家同士の取引になると安く物件を購入するのは難しくなります。

不動 ひとみ
ワンルームは投資家さんしか取引しないのかぁ。
最初からそこに参加する自信は無いなぁ、、、

ファミリータイプは住居用

逆にファミリータイプ物件はマイホームとして売買されることが殆どです。なぜオススメするかというと、

  • 売り主のほとんどは一般の人
  • 値付けが間違っていることがある
  • 物件によっては大幅な値引き交渉も可能

投資用物件であれば表面利回りを基本にして値付けされます。
たとえば、家賃が10万円の物件で表面利回り10%と想定していれば、

10万円✕12ヶ月÷10%=1200万円

と、価格が決まってしまいます。
また、相手もプロですから価格交渉は一般の人に比べて難しくなりますよね。
一般の人なら両親の家を相続したけど自宅があって不要だから処分したい人や新しい家に引っ越して前の自宅を売却したいひとなどは値引き交渉できる可能性が高いです。
また、そういう家は中がボロボロのケースもありこれも交渉に使えるでしょう。

次に不動産屋さんの値付けですがこれが面白いんですよね。
不動産屋さんがプロと言っても人です。
間違えて相場より低い価格で売り出していることがあります。
不動産屋さんによっても売り出し価格の見積もり方が違うため同じような物件でも価格差があります。

たとえば、大手不動産会社であれば見た目も立地も良い物件でだと強気の価格設定なのに対し古くてボロボロな物件だと相場より低い値付けをしていることも。
ブランドイメージがあるからなのでしょうかね。
だから、中古区分マンションのファミリータイプをオススメします。

不動 ひとみ
そっかぁ!!
中古のファミリータイプを売り出しているのは普通の人なんですね!!
ワンルームマンション

新築ワンルームマンション投資がダメなワケ

2019年11月23日

一棟物の練習台になる

区分マンションも一棟物も価格帯が違うだけで購入するまでのプロセスに大差はありません。
一度、区分マンションで体験してしまえば後々その経験が生きてきます。
また、同じミスをしてもそのときに受けるインパクトが区分マンションのほうが小さくて済みます。

デメリット

ファミリータイプの区分マンションは賃貸に出しても大きく儲かることはありません。なぜなら、

  • 単位面積当たりの収入が少ない
  • 管理費・修繕積立金を支払わなければならない
  • ファミリータイプだとリフォーム代が高くなる

例えば60平米のファミリータイプを賃貸に出したら家賃10万円で入居者が決まる地域だとしましょう。
それくらいの地域であれば20平米のワンルームでも5万円は取れるでしょう。つまり、

10万✕1戸=10万円 < 5万円✕3戸=15万円

という計算になります。

多くのマンションは管理費・修繕積立金を管理組合に納める必要があります。
60平米のマンションだと2~3万円が相場というところでしょうか。
また、最近は修繕費の高騰で積立金を増額しているマンションが増えています。
僕の所有する物件も例にもれず値上げされました。

また、先程の話のとおりファミリータイプはワンルームに比べて広いため退去後のクリーニングやリフォームが高くなります。
このような費用がかかるためファミリータイプの区分マンションは家賃で大きく利益を出すのは難しくなります。
だから出口戦略、つまり売却時にどれだけのキャピタルゲインを得られるかしっかり考えておく必要があります。

不動 ひとみ
う~ん、区分マンションは家賃で儲からないのかぁ。
だから、出口で高く売れるよう考えておかないといけないんですね。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
ここ最近は新築価格の高騰や収入の減少で中古マンション価格が上昇傾向にあります。
ファミリータイプの区分マンションで賃貸経営を始めるのは少し難しい状況にあります。
しかし、諦めることはありません。

不動産投資は数の世界です。
日々、物件を探し続ければ思ってもない良い物件が必ず出てきます。

諦めずに探し続けることが重要です。
不動産投資を始めたいという方は是非、一歩を踏み出してください。

私もこの無料体験学習会から不動産投資の勉強を始めました。
ぜひ、一度参加してみてください。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。