不動産投資における空室対策

不動産投資

こんにちは。
サラリーマン卒業を狙う兼業大家のびんちゃんです。
今回は空室対策について解説していきます。

空室は大家最大の敵です。
特に区分マンションや戸建て賃貸の場合は生死を分けます。
そんな重要な空室対策ですがどのような方法があるのでしょうか

不動産屋さんに頑張ってもらう

入居者を見つけるには不動産屋さんに探してもらう必要があります。
色々な方法で不動産屋さんに頑張ってもらうことで入居者を優先的に決めてもらうのです。

住宅ローン

不動産投資の用語

2019年11月12日

一般媒介で依頼する

不動産屋さんに依頼する契約方法は大きく3つあります。

  • 一般媒介契約
    複数の不動産屋さんに依頼することができる。
    自分で見つけてもOK。
  • 専属媒介契約
    ひとつの不動産屋さんに任せる契約。
    自分で見つけてもOK。
  • 専属専任媒介契約
    ひとつの不動産屋さんに任せる契約。
    自分で見つけるのはNG。

一棟物の場合は慣例で専属専任となるケースが多いです。
区分マンションや戸建を賃貸に出す場合は一般媒介をオススメします。

理由は、

  • 不動産屋さん同士の競争原理が働く
  • 多くのサイトに自分の物件が載る

からです。

この場合の注意点は、どの不動産屋さんにも同じ条件で依頼することです。
条件が違ってしまっては不動産屋さんの間で不平等が生じてしまいます。

広告料を支払う

広告料とは仲介手数料とは別に賃貸の不動産屋さんに支払う手数料です。
一般的にADと言われます。
実はこれはグレーなもので仲介手数料のみでも物件をサイトに掲載してくれます。

仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月分です。
これに併せて広告料を1ヶ月とか2ヶ月とか上乗せするのです。

不動産屋さんによっては仲介手数料を会社の収入、広告料を営業マン個人の収入にしているところもあるそうです。
そんな場合、仲介手数料1ヶ月の物件と仲介手数料1ヶ月+広告料1ヶ月の物件だとどうでしょう?

後者のほうが絶対に営業マンは頑張りますよね。

このようにして入居を決めることもできます。

大阪では広告料を3ヶ月や4ヶ月も上乗せする話は聞きません。
しかし、賃貸激戦区のサッポロでは5~6ヶ月も載せないと箸にも棒にもかからないそうです。
基本は需要と供給のバランスが大きく崩れていない地域で不動産投資を始めることが重要ですね。

大家さんが頑張る

大家さん自身が頑張ることで入居を決めやすくする方法もあります。

リフォーム等を行う

リフォームを行うことによって物件をキレイにします。
かといって、リフォームにお金をかけすぎると、その回収に時間がかかってしまいます。
そのバランスをうまく決めるのがポイントです。

目安は家賃×3ヶ月です。

それ以上かける必要がある場合はよく考えておく必要があります。

  • ハウスクリーニング
  • 最低限の照明器具
  • 汚れている部分の交換
  • 部屋の中の匂い

最低でもこれくらいは行う必要があります。
ニオイ対策では見えないところに消臭ビーズを置くのも良いでしょう。
芳香剤は好き嫌いが大きいので避けたほうがよいでしょう。
そもそも、芳香剤が必要なほど臭うのであれば根本を断ったほうが良いですね。

リフォーム

物件をリフォームしよう

2019年11月5日

ニオイ注意したいのがトイレの水やキッチンのウォータートラップです。
水が無くなっていると下水のニオイが上がってきて部屋が臭くなります。
特に夏場は2週間に1度は水を流しましょう。
遠方の物件で自分でできない場合は管理会社に頼むのもひとつの方法です。
誰も臭い部屋には住みたくないですから気をつけましょう。

次のような設備を取り付けることで入居率をアップさせることもできます。

  • エアコン
  • ウォシュレット
  • シーリングなどの照明器具

最近の賃貸では当たり前の設備となっています。
ライバルの賃貸物件に負けない設備をそろえましょう。

《設備、残置物と消耗品》

  • 設備・・・・大家が負担
  • 残置物・・・入居者が負担
  • 消耗品・・・入居者が負担(電球、ゴム・パッキンなど)

設備と残置物はエアコン、ウォシュレット、照明器具などが含まれます。
入居時にどちらを選択するかによって誰が負担するのかが変わります。
例えばエアコンを残置物とした場合は退去時に持って出られても文句は言えません。


フリーレントを付ける

入居者の家賃を何ヶ月が無料にすることです。
本当は持ち出しがあるのでやりたくないところです。
でも、こんなふうに考えてください。
3ヶ月のフリーレントで即入居してもらうのと、フリーレント無しで入居者を待って6ヶ月後に決まるのとどちらが良いでしょう?

多少の持ち出しがあっても早く決まるほうが絶対にお得です。

もちろん、そんなことをしなくても入居者が決まる物件を入手することが大切です。
でも、どうしようもないときはこんな方法で決めることができます。

ホームステージングを行う

最近はホームステージングを行う賃貸物件や売買物件が増えてきました。
ホームステージングとは物件に家具や照明などの生活に必要なものを設置して入居後のイメージをしやすくして入居付けをすることです。
基本的な方法としては、

  • カーテンを付ける
  • シーリングなどの照明を入れる。
  • キッチン用品を並べる
  • 子供部屋におもちゃを並べる
  • おしゃれな間接照明を入れる
  • 模造の観葉植物を置く
  • ウェルカムボードの設置

大家さんが個人でできるのはこのくらいだと思います。

もし、もっと経費をかけることができたり売却したりするときはレンタルという方法もあります。
株式会社ホームステージング・ジャパン
特に売却するときは効果的だと思います。

実際に私が自分で行ったDIYホームステージングを紹介します。

例えば子供部屋に使えそうなところはオモチャやテーブルを置いて子供向けマットなどを敷きました。
この部屋で子供が楽しく遊んでいるイメージをしてもらいます。

キッチンはまな板やコースター、食器用洗剤、スポンジなどを置きました。
奥様がこのキッチンでお洒落で美味しい料理を作るところをイメージしてもらいます。

玄関にスリッパや姿見を配置しました。
トイレはマットや便座カバーなど実際に住んだときのイメージがしやすいようにしています。

日本マクドナルドの創業者、藤田 田さんの言葉で、
『女と口を狙え』
という言葉があります。

ファミリーの場合、多くは奥様の意見が大きくなります。
女性目線で『住みたい!!』と思うようなホームステージングを行うことがポイントです。
これらのものはイケアやニトリ、100均で買い揃えました。
最近はこれらのものが非常に安価で購入できるので助かります。

場合によってはこれらのものをプレゼントして入居を決めることもできます。
そうでない場合は次回の入居付けのとき再利用できます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
不動産投資を行っていくと常に空室との戦いになります。
入居付けのために持ち出しを続けると利益が薄くなります。
しかし、入居してもらわないことには、そもそもの収入を得ることができません。
対費用効果の高い入居付けをうまく使っていくことで利益率を上げることが重要です。
みなさんも色々と対費用効果が高くなる工夫をしてみてください。

私もここのスクールで勉強しました。
体験学習会だけでも十分に価値がありました。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。