新築ワンルームマンション投資がダメなワケ

ワンルームマンション 不動産投資

こんにちは、サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
今日は新築ワンルームマンションの投資がダメなワケを説明していきます。

儲からない商品だから電話をする

皆さんの中にも自宅や携帯電話に勧誘の電話がかかってきたことがある人はいるのではないでしょうか。

電話

よく考えてください。
どうして、電話で商品を売るのでしょうか?

それは、電話で勧誘しなければ売れない商品だからです。

本当に儲かる商品であれば新聞折り込みやテレビCMを打てば直ぐに売れます。
楽待や健美家に載せれば一瞬で売れるでしょう。

営業マンによっては「あなただけの特別な情報なんです。」なんて言うでしょう。
電話をかけたみんなに言っています。
プレミアム感を煽っているだけで全くそんなことはありません。

生命保険なんかも近いものがあります。
最近は減りましたが生保レディが会社に来て勧誘するなんてのがあります。
これは、昔は保険商品が各社横並びで売れる特徴が無いから売り込みをしていた名残りです。

そう、新築ワンルームマンションは売れない商品なのです。

数字的に絶対儲からない

では、どうして新築ワンルームマンション投資が儲からないのか数字的に説明していきます。

確定申告,簿記

月々の家賃収入では儲からない

一般的に新築ワンルームの表面利回りは3~5%と言われています。
確かに一見良さそうに見えます。

何も知らなければ「良い利回りだ。」って思うかもしれません。
でも、表面利回りは銀行や株の利回りと違って、ここからローンや経費が引かれます。
例えば、販売価格1800万円、表面利回り5%の物件だとします。
年間家賃収入は、

年間家賃収入=1800万円✕5%=90万円 (7.5万円/月)

となります。
経費を見てみると、

毎月の経費金額
管理費5%0.4万円
マンションの管理費・修繕積立金1万円
ローン(期間35年、金利2%)6万円
合計(月)7.4万円
合計(年間)88.8万円

実はこれでも金利や管理費・修繕積立金を甘く見積もっています。
この段階での手残りは、

手残り=90万円ー88.8万円=0.2万円

そう、この時点で年間2000円しか儲からないのです。
ここから更に年間でかかる経費が引かれます。

年間経費金額
固定資産税・都市計画税8.5万円
火災保険0.5万円
合計9万円
(固定資産税・都市計画税は建物評価500万円、1.7%で計算)

手残り=0.2万円ー9万円=ー8.8万円

つまり、8万8000円の赤字ということになります
これはかなり甘めの計算です。

物件で給湯器などの付帯設備が壊れたり修繕費が必要となります。
入居者が退去したらクリーニングやリフォームに費用がかかります。
そもそも、入居者が決まらなければ家賃はゼロです。
だから、絶対に儲からないということなんです。

出口戦略でも儲からない

出口戦略でも儲からないようになっています。
一番の問題は新築プレミアムで高い価格設定になっているからです。
さらにこのようなマンションはどんどん建っています。

例えば、大阪にある新大阪周辺、特に東側に多くのワンルームマンションが立ち並んでいます。
このような場所では年々家賃が下がり続けます。
興味のある人は家賃相場を見てみてください。

このようなワンルームは一般の人は買いません。
買い手は全て不動産投資家です。
だから、儲からない物件は絶対に買わないのです。

例えば先程の物件は家賃収入が年間90万円でした。
不動産投資家は儲からないと買わないので表面利回りで8~10%必要です。
では、8%で割り戻してみると、

物件価格=年間家賃÷表面利回り=90万円÷8%=1125万円

つまり、新築の時点で転売しても1125万円でか売れないということです。

さらに年数が経って家賃が下がると物件価格も下がります。
購入時と売却時の差額で儲けることはほぼ不可能ということです。

インカムゲインもキャピタルゲインも得られないということなんです。

一部、昔買ったワンルームマンションが最近の物件価格高騰のおかげで購入時より高い価格で売却できたという話も聞きましたが、これは超レアなケースでたまたま助かったというだけのことです。

営業マンの販売トーク

このような物件でも購入しても良いと思わせるためのトークがあります。

商談

間違ったキャッシュフロー計算

先程の物件は赤字になることがハッキリと分かったと思います。
このような試算を出すと絶対に売れないので間違ったキャッシュフロー計算を使います。

キャッシュフロー=家賃ーローン=7.5万円ー6万円=1.5万円

「だから、月々1万5000円も儲かるんですよ。」と、いう説明をします。

先程の計算を理解して貰えればウソであることがハッキリ分かります。

節税対策

赤字じゃないかと言っても、「赤字申告で節税になります。」というトークがあります。
確かに赤字申告すれば節税にはなります。
でも、ちょっと待ってください。
ずっと赤字というのは事業としてどうなんでしょう?

よく不動産投資と言われますが本質は賃貸経営です。
赤字続き、つまり経営が下手な人に銀行は次の物件を購入するための融資をするでしょうか?
1軒目はサラリーマン属性を使って買えるでしょう。
でも、2軒目からそうはいきません。
あなたの不動産投資はここで終わってしまうということなんです。

生命保険になる

よく営業トークで「生命保険の代わりになります。」というものがあります。
私はこれをかなり歪曲した説明だと思っています。

この保険とは団体信用生命保険を指しています。
これはどういうものかと言うと、ローンを組むときに入っておくと借りた人が亡くなった場合に借金がチャラになるとうものです。
自宅をローンで購入した人はご存知だと思います。

確かに借金がチャラになれば残された家族はローン返済が無くなり家賃収入を得ることができます。
でも、あなたにとってどうですか?
全く恩恵がないですよね。
意味が無いとは言いませんが、それなら普通に生命保険に入ったほうが安上がりです。

まとめ

いかがだったでしょうか。
ワンルーム投資=全てダメというわけではありません。
あくまで新築は儲からないという話です。
正直言って新築ワンルームマンションの販売は嫌いです。
なぜなら、物件を建てた経費や利益を購入者にローンを組ませて払わせて、自分たちは売り逃げしてリスクを全て購入者に押し付けているからです。
そもそも、その物件が本当に賃貸として儲かるのであれば販売せずに自分たちで入居付けをすればいいんです。
この記事を見た方は電話がかかってきたときはくれぐれも慎重に対応してください。
皆さんがこういうのに引っかからないことを切に願います。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。