不動産投資物件の評価

評価 不動産投資

こんにちは、サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
物件を購入するとき何を基準にして決めるか悩むところですよね。
まずは、予算。として収益力・担保力・稼働力を考える必要があります。
今回はこれについて説明していきます。

予算設定

まず、予算が決まらなければどのような物件を購入するかも決められません。
その予算についての考え方を説明します。

融資を利用する場合

フルローンやオーバーローンを使えば自己資金ゼロ、予算関係なしなんて買い方もできます。
しかし、融資についてはスルガ問題やかぼちゃ問題でかなり厳しくなっています。
また、キャッシュフローも少なくなってしまいます。
現実問題としてそんなことはなかなかできません。

基本的な予算の決め方

では、どうやって予算を決めるか?

自己資金をベースに考えるのが一番良いと思います。
このとき、自己資金は最低でも10%、できれば20%を用意することが望ましいです。
例えば、自己資金が200万円あり、20%として計算します。

200万円÷20%=1000万円

これが総予算となります。
不動産を購入する場合の諸経費は一般的に物件価格の10%と言われています。
なので、

1000万円÷110%=約910万円

つまり、910万円までの物件を探せばよいということなんです。

心理的な決め方

さて、910万円の予算が決まりました。
でも、あなたは910万円の融資を受ける、つまり借金をするのは怖くないですか?
借金は心理的負担になります。あなたの心に聞いてみてください。

「100万円の借金なら大丈夫だろうかい?」
「1000万円までの借金なら大丈夫だろうか?」
「1奥円までの借金なら大丈夫だろうか?」

何かあっても自分の収入でが返せるだろうかというところをポイントにすると良いでしょう。
かぼちゃの馬車問題のときに7000万や1億円もの借金を普通のサラリーマンが借り入れていたことが報道されました。
何かあったときに自分が返せるだろうかと考えることができれば購入していなかったかもしれません。
日本国内の融資のほとんどがリコースローン、つまり何かあっても必ず返さなくてはならない借金なんです。
そのことをよく考えて融資を受けてください。

アメリカでは逆にノンリコースローンが主流だそうです。
つまり、家を買って支払いできなくなったとき手放せば借金がチャラになるんです。
そのかわり金利は高めの設定となります。
日本でも最近はほんの一部ですがノンリコースローンが始まっていますね。

全額自己資金で購入する

どうしても融資を受けられない、1円でも借りるのはイヤだと言う方は全額自己資金で購入する方法もあります。

高収入だけども融資を受けられない方。
例えば、自営業で収入があっても所得を少なく申告している方や夜の飲食店で働いている方です。
そういう方は会社、つまり法人を立ち上げて自己資金で物件を購入してください。
自己資金買いを続けて3年間、右肩上がりの業績を残せば優秀な経営者です。

一口に不動産投資といっても色々な方法があります。
属性が悪いからと諦めないでください。

3つの評価基準

物件を評価する基準として収益力・担保力・稼働率があります。

収益力

これが一番の基本です。
収益が上がらなければ経営は成り立ちません。
これを見るのに表面利回りと実質利回りを見ます。

表面利回り

計算式は次のとおりです。

表面利回り=毎月の家賃×12ヶ月÷物件価格×100 (%)

自分が物件を購入したい地域の表面利回りと比較して割安か割高か判断します。

地域の表面利回りは常に物件価格と家賃相場をチェックしておいてください。
その相場観があれば表面利回りを見て直ぐに良し悪しを判断できます。

実質利回り

計算式は次のとおりです。

表面利回り=(毎月の家賃-経費)×12ヶ月÷物件価格×100 (%)

経費には以下のようなものがあります。

  • 不動産管理会社の管理費
  • マンションの管理費
  • 修繕積立金
  • 火災保険
  • 固定資産税、都市計画税

いくら表面利回りが良くても経費のかかる物件は収益力が下がります。
収益力を確認するときは必ず実質利回りまで計算してください。

担保力

融資を受けるときにその物件の担保力が問われます。
では、どのように銀行が評価しているのかというと次のとおりとなります。

土地の評価

やはり、土地は評価されやすいです。
その評価には相続税路線価が使われます。
相続税路線価は国税庁のホームページで確認できます。

ここで購入したい物件が接している道路を探してください。
すると、「100D」とか書かれているのが分かります。
はじめの「100」は路線価をあらわし単位は(千円)です。
うしろの「D」は借地権割合といって借地を相続するときに使うものなので今回は気にしないでください。

例えば、物件の土地が80m、路線価が150Dの場合の担保評価は、

土地担保評価=80m✕150千円=12000千円

と、なります。

区分マンションの場合はマイソクを入手した不動産屋さんに確認してください。
マンションの土地面積とその部屋の持ち分割合を聞きます。

例えば、土地の面積が600m、路線価が150D、持ち分割合が1/150だった場合、

土地持ち分=300m÷150=2m
土地担保評価=4m✕150千円=600千円

と、なります。

このとき、気をつけてもらいたいのが物件の土地が「借地権」「法定地上権」の場合は土地の評価はゼロとなります。

建物の評価

建物の評価を計算するのには新築時の単価と法定対応年数を使います。
建物の新築時の単価はつぎのとおりとなります。

構造単価(1平米あたり)
木造、軽量鉄骨15万円
重量鉄骨18万円
RC、SRC20万円

これは銀行によって多少異なります。
例えばSMBCはこれより厳しい数値を使っていると言われています。

法定対応年数は次のとおりとなります。

構造法定対応年数(新築)
SRC、RC47年
重量鉄骨
軽量鉄骨
34年
27年、19年
木造22年

建物の評価計算は次のように計算します。
担保評価=新築時の単価✕部屋の広さ✕(法定耐用年数-経過年数)/法定耐用年数

例えば、先程の土地担保評価を計算した区分マンションの部屋の広さが50m、RC構造、築10年の場合、

建物担保評価=20万円✕50m✕(47年-10年)/47年=約787万円

トータルの評価は、

総合評価=土地担保評価+建物担保評価=60万円+787万円=847万円

つまり、この区分マンションの担保評価は847万円となります。
ただし、必ずこの金額まで融資されるとは限りません。
それは、銀行毎に評価方法に差があるためです。

違法建築の場合は評価はゼロとなるので注意してください。

稼働率

いくら担保評価が高くて計算上の収益率が良くても実際に入居してもらえなければ全く意味がありません。
それをどうやって評価するかを説明します。

人口の増減

  • 総務省統計局のデータ
  • 市町村の発表している人口/世帯数の増減データ
    購入したい物件の市町村のホームページでデータを見ることができます。
  • 駅別乗降客数
    実はウィキペディアで乗降客数を調べることができます。

周辺の商業施設や公共施設

物件の近くにある施設からどのような需要があるのか想像してみてください。

施設想像できる対象想像できる間取り
幼稚園夫婦+未就学児2LDK
小中学校夫婦+小中学生(1~3人)3~4LDK
専門学校、大学学生の一人暮らし1K、1DK
病院、工場、オフィス単身者、子供のいない共働き夫婦1~2LDK

このようなところからどのような物件に需要があるのか考えます。

地域の敷金・礼金

地域の敷金・礼金の設定は賃貸需要を表しています。
敷金・礼金の取れているところは需要が高く、逆にゼロ・ゼロの地域は需要が低いということです。
ここ最近では入居者の初期費用を抑えるため家賃を少し高くして敷金・礼金を取らない傾向があるようです。
非常に需要の低い地域では更にレントフリーを付けないと入居者が決まらない地域もあります。

不動産屋さんに聞く

検討している物件の地域にある賃貸の仲介を行っている不動産屋さんに聞いてみてください。
その地域でどのような物件にニーズがあるのかや人気の地域を教えて貰えます。

収益力・担保力・稼働力の比較

では、この3つの評価をどうみていくか説明します。

パターン収益力担保力稼働力評価
理想的。でも、このような物件が見つかることはない
収益力が低くてもしっかり稼働していれば安定した収入が得られる。
担保力が無ければ自己資金を多く入れることで対応できる。
稼働力がダメな物件は避ける。

パターン1は理想的ですが、このような物件は無いと思って良いでしょう。
パターン4は避けたほうがいいです。
いくら収益力・担保力があっても稼働力が無ければどうにもなりません。

狙うのであればパターン2か3をオススメします。
パターン2を買い続けてもなかなか収益は上がりません。
パターン3を買い続けてもバランスシートを毀損してしまいます。
なので、2と3を交互に購入するのが良いでしょう。

まとめ

いかがでしたでしょうか。
予算が決まらなければ物件が購入できませんし、評価できなければ本当に買って良いのかどうか分かりません。
これをちゃんと自分でできるようになることで例えば不動産屋さんが作成した資料が本当に正しいのかも評価できるようになります。
どんな物件を購入するときでも最後の判断は自分です。
物件を購入したことを後悔しないためにも自分できっちり調べられるようになってください。

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。