初めての不動産投資物件の購入

物件 不動産投資

こんにちは、サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
この記事は初めて賃貸物件を購入したときのことを思い出しながら書いています。
失敗したこと、こうしておけば良かったと思うことを正直に書いています。
これから始められる方の少しでも参考になればと思います。

2016年7月に初めて賃貸物件としてファミリータイプの区分マンションを購入しました。
大阪府枚方市にある1982年築の4LDK、85平米と広いファミリータイプ、エレベーター無しの5階建ての5階です。
融資は日本政策金融公庫でフルローン。
当時は知識ナシ・経験ナシ・貯金ナシの3ナイ。
今、思えば無謀でしたね。

どんな物件だったか?

個人所有の物件で350万で出ていました。
価格交渉の価値ありと判断して内覧することにしました。

古いマンションですが大規模修繕もきっちりされており、付近の清掃も行き届いているのでマンションとしては悪くないです。

内覧したところ思ったとおり新築当時から手を入れられておらずボロボロの状態。
所有者は既に他のマンションを購入して引っ越しており売れ残りの状態であることが分かりました。
思い切って250万で価格交渉、270万ならOKと所有者から回答があったので思い切って購入することにしました。

買い付けできない?

ここからが苦難の連続でした。

当初、マイホームの購入ということで内覧しておりローンは自分で通すからと言ってありました。
しかし、担当者から自社の提携している銀行のローン審査をさせて欲しいとの話がありました。
断っても審査をしなくてはならないの一点張り。
そんなはずは無いのは分かっていても平行線でどうしようも無いので賃貸に出すことを話しました。
なんとか担当者は納得してくれました。

私はマイホーム系の不動産会社は不動産投資と聞くと身構えると聞いていました。
そのため、最初はマイホーム購入ということで話を進めていました。
でも、結果的にそうでは無かったようです。
少なくとも私が回った大阪のマイホーム系不動産屋さんは不動産投資ウェルカムでした。

手付金40万?

担当者は当初、手付金10万円と言っていたのですが少額取引のため40万にして下さいとの連絡がありました。
そういう社内規定があるようなことを担当者は言っていましたが非常に怪しい感じでした。
一般的に手付金は物件価格の10%と言われていますが、これといった決まりはありません。
売買の当事者どうしが納得すれば5%でも構わないのです。

今なら「それ、おかしいでしょ?」って、もっと粘っていると思います。
手付放棄でも狙われていたのでしょうかねぇ。

融資先回り

当初はそんなことは言っていなかったのですが、融資先回りをするよう言われました。

これは不動産投資家として屈辱的。

ここまで言われたら引き下がれないので徹夜で融資審査書類を作成しました。
58ページに渡る物件資料を作成して日本政策金融公庫さんと地元信用金庫さんに提出しました。
もちろん、どちらの融資担当者にも融資先回りで時間が無くて二股かけていることを説明しています。

公庫の担当者がかなり頑張ってくれたこともあり無事に審査を通りました!!
条件は抵当権設定で480万、融資期間15年、固定金利1.5%。ホントに日本政策金融公庫はありがたいです。

後で地元の信金担当者からも「プロパーで審査通ってましたよ。」とのことでした。この信金さんとは今もお付き合いがあります。
不動産投資に普段から銀行とお付き合いするのは必須です。

いよいよ買い付けへ

無事に審査も通って手付金も用意して不動産買付証明書を提出することになりました。
融資条件も上々なのでドヤ顔です。

ここでも少し問題が。
私は事前に買付証明書のフォームを作っていました。
しかし、不動産会社さんは自社のフォーム以外は受け付けないとのこと。
これも内容がちゃんとしていれば「このフォームでないといけない」というような決まりはありません。

今回は売れ残り物件であったため他の買付が入ることはありませんでしたがそうとも限りません。
良い物件なら手書きでもいいのでさっさと買付を出すことをオススメします。

リフォームの見積ができない?

これだけのボロボロ物件のなのでフルリフォームするためリフォーム業者さんに物件の中身を見てもらって見積もりをしてもらいたかったのですが、ここでも一苦労、、、

どんなリフォーム工事も可能|リフォーム比較プロ

新築時から手が入れられておらず壁紙はボロボロ、あちこちにカビが、、、
担当者から「見積もりのために中に入るには私の立ち合いが必要です。」との話がありました。
本当は最初と最後だけ立ち会ってもらい1日がかりで5社くらいの見積もりを上げたかったんです。
しかし、ずっと立ち会わないといけない、物件のカギは貸せないの一点張り。

また、担当者から自社の系列会社の見積もりも出させて欲しいと言われました。
承諾しましたが出てきた見積もりは残念ながら箸にも棒にもかかりませんでした。
よく分かっていない購入者に自社系列でリフォームさせる為だと思われます。

そして売買契約へ

司法書士へ依頼

今回の売買契約を進めるために司法書士さんを探しました。
不動産屋さんに依頼すると割高な傾向があります。
私は電話帳などから個人でやっていそうな司法書士さんを探しました。
最終的に近所の司法書士さんに依頼しましたが結果的に大した節約にはなりませんでした。
色々と問い合わせてみたのですが明確な見積もりを出してくれる方が見つからなかったんですよね。
最近はネットで格安の司法書士さんもいるので探してみてください。

重要事項説明

司法書士も決まっていよいよ売買契約の日も決まりました。
売買契約の当日、まずは重要事項説明から始まります。
説明には宅地建物取引士の資格が必要で担当者が説明前に資格証見せてくれます。
今回は特に面白いことはなく隣地境界や修繕積立金に全く問題がありませんでした。
ただ、売買契約の前に内容を事前確認したいから重要事項説明書と売買契約書を送って欲しいとお願いしました。
しかし、間に合わないとの回答で対応してくれませんでした。

他にも担当者が月末で転勤するから売買契約を月内で終わらせたいと急かされました。
これも何か腑に落ちないものがありました。

契約をする場所は銀行などアウェーであることが殆どなので事前に落ち着いて確認しておくことが重要です。
そして、納得できなければ絶対に押印するのは止めましょう。

売買契約

重要事項説明が終わるといよいよ売買契約です。
売買契約書に印鑑を押したらもう後戻りはできません。

ここでふたつ失敗をしました。
まずひとつめはここへ来て「古い物件だから瑕疵担保責任は無しだ。」と担当者が言い出しました。
今から考えるとあまりに不利なので交渉の余地はあったと思うのですが承諾してしまいました。
ホント未熟でしたね。

ふたつめは確認する書類の確認です。
瑕疵担保以外の問題もなく、淀みなく進み他売買契約書に押印しました。

が、ここからが問題です。
これで全ての書類だと思っていたのですが後から付帯設備表とうものが出てきました。
これはマンション室内の水回りや給湯設備の不具合有無を売り手が記載して買い手が承認するというものです。
かなりの付帯設備について「不具合あり」とされていました。
これはホントやられました。売買契約の後に出すのはいかがなものかと思います。

まとめ

さて、こうして無事に購入することはできましたが自分の無知や未熟さが色々と出てきました。
自分のやったミスから注意点をまとめると、、、

  • 金融機関に二股をかけない
  • 融資を受けるためにしっかり融資申請書類を作り込む。
  • リフォームの見積もりは5社以上の相見積もりを取る。
  • 自分の司法書士は自分で探す。
  • 重要事項説明書や売買契約書など当日の書類を3日前までに自宅へ送ってもらう。
  • 全ての書類確認が終わっていることを確認してから売買契約書に押印する。

いかがでしたでしょうか?
今、思い返すと恥ずかしい限りです。
この恥ずかしい思いをオープンにすることでこれから賃貸経営をする人の少しでも助けになれば幸いです。
このところ区分マンションや戸建てはスルガショックやかぼちゃの馬車事件などのあおりで高騰しています。
でも、そんな事件があったからこそ資金のないサラリーマンがいきなり一棟物に行く危険性も世間に知られるようになりました。
私は万が一、失敗してもやり直せる区分マンションや戸建てからのスタートを推奨します。
皆さんもまずは一歩を踏み出して賃貸経営を始めてみてください。

 

この記事を書いた人 (About us)

プロフィール

サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。
本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。 2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。 一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。 その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。 新たな収入を得るためブログを執筆中。